發布日期：2015-04-27
來源：廊坊市人民政府廊政〔2015〕14號
為推進新型城鎮化建設和京津冀協同發展戰略，加強全市房地產市場統籌調控和規范管理，按照“把握節奏、調整規模、優化結構、注重品質、資源統籌、管控風險”的總體要求，進一步促進全市房地產市場持續健康發展，結合工作實際，制定如下實施意見。
一、充分發揮好房地產業在新型城鎮化建設中的作用
全面落實省委、省政府關于推進新型城鎮化意見，著力優化城鎮化建設布局，以建設京津冀城市群為載體，充分發揮我市首都功能疏解及生態建設的服務作用，把環首都周邊縣市建設成規模適度、特色鮮明、設施完善、生態宜居的衛星城市。充分發揮房地產業在新型城鎮化中的拉動作用和在民生改善中的基礎作用，保障群眾合理住房需求，促進我市經濟社會健康發展。積極順應京津冀協同發展趨勢，推進環京津城鎮群建設，按照重點關注、分類指導的原則，做好我市房地產市場調控管理工作。中部以廊坊市區為核心，提升中心城市綜合實力；北部以推進北三縣統籌發展為重點，打造首都同城發展圈；南部以霸州為中心，建設天津都市功能協作區，構筑層級合理、各具特色、多點支撐、良性互動的城鎮發展格局。注重城鎮特色文化的保護、傳承和挖掘，提升城鎮內涵品位，讓城鎮有特色、有個性，歷史文脈得以延續弘揚。
二、構筑完整的城鎮住房供應體系
（一）抓好住房用地供應。科學安排住房用地出讓節奏、時序和規模，積極穩妥均衡供地。因地制宜、合理增加普通商品住房用地，足量保證保障性住房用地，嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。每半年對供地計劃落實情況進行評估，根據計劃落實和當地房地產市場情況，及時依程序調整供地計劃。堅持和完善招拍掛制度，積極探索和改進土地競價方式。各縣（市、區）城鄉規劃部門要對商品住房項目的住宅建設套數、套型建筑面積、設施條件、開竣工時間等作出明確要求，并作為土地出讓的依據，納入出讓合同。開展土地利用動態巡查，加強住房用地供后開發利用全程監管。嚴格競買人資格審查，對違反相關規定的，禁止其在一定期限內參加土地競買。
（二）強化城市規劃對住房建設的調控作用。城鄉規劃主管部門要結合城市結構調整、功能完善，合理確定住房建設的空間布局，統籌安排配套服務設施，建設公園綠地和廣場游園，完善城市居住功能，改善城市人居環境。嚴格居住用地管控，合理設定開發強度，嚴格落實規劃確定的容積率、綠地率、建筑密度和高度、體量、形式、色彩等控制要求，不得突破和隨意調整。住宅開發項目必須按照控制性詳細規劃和城市居住區規劃設計規范等國家、省有關規定，配套建設相應的社區衛生服務機構、文化活動中心、健身場所、便民店、社區服務中心、居民信報箱、公廁等配套設施，確保同步規劃、同步建設和同步投入使用，其中，要把社區文化中心建設納入城市規劃，從城市住房開發投資中提出1%，用于社區公共文化設施建設。
（三）加大保障性住房建設力度。以棚戶區改造、新農村建設、公共租賃房建設為主體，高站位、高標準的落實好住有所居目標。
1.加大租賃型保障房建設力度。在確保完成省政府下達我市保障房建設任務基礎上，科學制定年度建設計劃，以需定建，量質并舉。合理確定準入條件，落實聯審聯查制度，堅持分類輪候、公平分配，讓應保障的群眾真正受益。積極穩妥地做好保障房并軌工作，搞好并軌運行政策評估。實行租補分離、梯度保障，統籌考慮當地財政支付能力和住房保障對象經濟承受能力，合理確定租金補貼梯度，將城鎮低收入住房困難家庭租金控制在合理水平；堅持以租為主、保租控售，滿足城鎮住房困難家庭多元化的保障需求。完善糾錯機制，加強退出管理，對非法占有保障性住房的，依法依規嚴肅處理，實現公共資源公平善用。優化保障性住房規劃布局、設施配套和戶型設計，確保配套設施與保障性住房同步設計、同步施工、同步投用，提高保障對象生活質量。不斷探索建立民營資本、企業及非營利機構參與保障性住房建設和運營管理的體制機制，實現可持續發展。
2.加快推進棚戶區改造。堅定不移落實好國務院近期棚改工作的惠民政策，堅持改造與整治并重，統籌推進棚戶區改建、城中村改造和舊住宅小區改善工程。對全市棚戶區進行補充調查，將城中村和涉及新建、改建（擴建、翻建）住房的舊住宅小區，全部納入棚戶區改造范圍，力求達到人民居住環境改善和城市形象提升的雙贏效果。棚戶區改造要堅持盡力而為、量力而行的原則，優先改造連片規模較大、住房條件困難、安全隱患嚴重、群眾要求迫切的項目。充分利用國家支持棚戶區改造的融資政策，完善社會資本參與棚戶區改造的政策措施。依法做好國有土地上房屋征收與補償工作，嚴格執行相關程序，合理確定補償標準，按時回遷安置，切實維護被征收拆遷人利益，堅決打擊通過停水、停電、阻斷交通等手段逼迫搬遷等違規行為，嚴禁動用公安機關基層警力參與征地拆遷等非警務活動。做好歷史文化古跡、歷史建筑保護及周邊環境整治工作。繼續開展舊住宅小區改善工作，通過對老舊小區進行房屋整修、環境整治、配套設施完善、建筑節能及供熱采暖設施改造，改善老職工、困難家庭的居住條件，提升居民生活質量，改善城市整體面貌。
3.新農村改造和城鄉一體化建設同步。各縣（市、區）政府要加強本級管理區域內新農村建設前瞻性規劃，按照“綠色、循環、低碳”人居原則，把適度推進中心村建設作為重點，不斷提高農村土地集約節約水平，強化鎮與中心村之間的設施網絡建設，統籌基礎設施和公共設施建設。逐步構建小城鎮、農村中心社區、特色（歷史文化）村街為主要框架的人居體系。每年根據實際需求安排保障性住房項目建設，確保土地供應。同時拓寬保障房覆蓋面，針對外來人員和務工流動人口，鼓勵以園區、企業組織建設定向供應的保障性住房，以解決其住房需求。
（四）合理調控普通商品住房供應總量和結構。按照需求增長情況，及時調整住宅土地供應計劃，合理規劃開發規模和用地規模。完善住房供應體系，優化住房供應結構，根據市場需求調整普通商品房供應結構比例，切實滿足有效剛性居住需求，堅決管控投機、投資性行為。逐步形成供給穩定、總量平衡、梯次分明的住房供應體系。合理確定中小套型普通商品住房比例，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，形成有效供應。各類住房建設項目要在劃撥決定書或出讓合同中約定土地交付之日起1年內開工建設，自開工之日起3年內竣工。加大對房地產閑置土地處置力度，該追究責任的要追究到位，該收取土地違約金的要足額收取，該收取土地閑置費的要及時追繳，該無償收回的要無償收回。
三、全面提升我市住宅項目的規劃設計和建設管理水平
（一）提高住宅項目建設品質。新建普通商品房、拆遷改造項目的回遷安置房，要在土地出讓、規劃設計、建設質量、配套設施建設等環節加強控制和管理，促進項目建設水平上檔升級。大力發展綠色低碳、節能環保型建筑，繼續組織實施國家康居示范工程，開展住宅性能認定和綠色建筑評價，貫徹落實《綠色建筑設計標準》、《綠色施工導則》，推進適用新技術的集成應用，不斷提高住宅科技含量和產業發展質量。鼓勵發展成品住宅，加快推進商品住宅全裝修，逐步提高全裝修住宅的供應比例。倡導工業化裝修方式，鼓勵采用菜單式集體委托方式進行裝修，促進個性化裝修和產業化裝修相結合，引導住宅品質整體升級。
（二）推進住宅產業現代化。轉變住宅發展方式，推動建筑業轉型升級。強化政府引領，完善配套政策，規劃建設住宅產業現代化園區，培育住宅預制構件和部品生產企業，鼓勵傳統建材企業向住宅部品生產企業轉型，扶持建設一批集設計、生產、施工于一體的住宅產業現代化項目。編制年度實施計劃，在政府投資的保障性住房和公共建筑中率先推廣應用產業化建設方式，在土地供應意見征詢、規劃設計方案審批、施工圖設計文件審查、建設工程規劃許可證核發時提出明確要求。健全標準技術體系和質量控制體系，保障工程質量和施工安全。
（三）提高物業管理水平。不斷促進物業管理行業社會化、市場化、專業化、規范化發展，充分發揮街道辦事處和社區居委會在物業管理中的作用。
1.重新構建與現代城市管理相適應的物業管理新體制。認真落實廊坊市人民政府辦公室《關于健全物業管理體制提升物業服務水平的指導意見》（〔2014〕86號）文件精神，進一步健全物業監管機構和完善物業管理體制，明確各級各部門在物業管理中的職責，形成齊抓共管、各負其責的管理格局。
2.加強住宅小區的自我管理能力。街道辦事處、鄉鎮人民政府應利用2至3年時間，指導住宅小區成立業主大會，由業主大會依法選舉產生業主委員會，從而發揮業主大會和業主委員會的作用，提高居民對小區管理的知情權和話語權，維護業主的合法權益。建立健全由社區居委會參與的物業投訴調處機制，及時化解物業管理矛盾糾紛。
3.發揮各職能部門在住宅小區管理和服務中的作用。與小區管理密切相關的綜合執法、物價、公安、環保、工商、質監、郵政、消防等部門應當按照各自職責，做好本行政區域內物業管理活動的相關工作。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等部門要各負其責，做好管轄范圍內住宅區相關管線和設施設備的維修維護工作。
4.完善物業服務標準和收費標準管理制度。縣級以上人民政府房地產行政主管部門、價格主管部門要加強對服務企業的服務內容、標準（等級）和收費項目、標準的監督。市、縣（市）房地產行政主管部門會同同級價格主管部門負責制定本行政區域內物業服務等級標準并對執行情況進行監督管理。物業服務收費區分不同物業的性質和特點等情況，分別實行政府指導價和市場調節價。業主大會成立之前的住宅區（別墅除外）公共性物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主大會成立之后的住宅區及其他非住宅物業服務收費實行市場調節價。實行政府指導價的住宅區公共性物業服務收費，由市、縣（市）價格主管部門會同同級房地產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的等級基準價及其浮動幅度和相關物業服務收費標準，并向社會公布。物業服務收費等級基準價應根據社會平均成本變動情況適時調整，可建立與當地社會平均工資水平聯動機制。”嚴格執行物業管理招投標制度，督促物業服務企業嚴格履行物業服務合同內容，規范物業服務行為，不斷提高新建住宅小區的物業服務水平，結合舊住宅小區改造改善擴大老舊小區物業管理覆蓋率。嚴格落實國家和省有關住宅專項維修資金政策，切實加強住宅專項維修資金的繳存、使用和管理。
（四）完善配套設施建設。完善綜合功能，突出綠色生態理念，提升居住環境質量。按照便于設施維護管理的要求，合理布局建設供水、供熱、供氣、供電、通信、停車、文體等基礎設施。因地制宜建設雨污分流，雨水滯滲、收集利用系統，加強透水性道路建設，增強城市防水排澇能力。積極推進垃圾分類收集，配置垃圾分類收集設施。加快社區公園、游園、林蔭路、林蔭廣場建設，提升改造現有公園綠地，推廣下沉式綠地建設，提高喬灌木覆蓋比例，增強防災避險功能。建成區內老舊住宅項目配套設施利用三至五年時間完成改造，不斷提升城市承載力，同時確保新建項目和新規劃區域，配套設施規劃建設標準與城市發展水平相匹配。
四、嚴格執行調控政策，加強房地產市場監管
（一）嚴格落實差別化住房信貸稅收政策。各銀行業金融機構要嚴格執行首套房和二套房貸款的首付款比例，并根據市場化原則和國家相關政策，積極采取措施對中小戶型和居民自用首套房實施利率優惠政策。改善信貸服務，優化利率結構，積極滿足居民家庭購買首套自住房的貸款需求。對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構在符合房地產開發貸款信貸準入政策的前提下，積極支持其信貸需求。政府有關部門和銀行業監管部門要加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策和貫徹落實房地產調控政策的引導和監督。繼續執行個人購房有關房產稅稅收優惠政策，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
（二）進一步加強商品房預（銷）售管理。嚴格預售許可審批，要從工程投資和形象進度、交付時限等方面強化商品房預售許可管理。進一步完善新建商品房和存量房買賣合同網上簽訂和備案，切實強化預售資金管理，完善監管制度，尚未實行預售資金監管的縣（市、區），要加快制定商品房預售資金監管辦法。規范銷售行為，未取得商品房預售許可的開發項目，嚴禁任何形式的預售和廣告宣傳。加強銷售現場管理，有關證件資料要按要求在售樓現場顯著位置公示。完善新建商品房預（銷）售價格備案制度，房地產開發企業在進行商品房預（銷）售前，應將預（銷）售價格向當地價格主管部門備案；繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一套一標、一次性公開全部銷售房源的規定，商品房經營者不得在標價之外加價銷售。
（三）嚴肅查處房地產市場違法違規行為。建立房地產市場監管聯席會議制度，進一步明確相關部門工作責任，加大對違法違規行為查處力度。從2015年開始，連續開展房地產市場三年專項整治，嚴厲打擊房地產領域違法違規開發建設銷售等行為，通過專項整治，使房地產領域違法違規行為得到有效遏制，市場秩序明顯好轉，房地產市場管理制度和體系進一步健全。積極采用遙感技術對城市總體規劃實施進行動態監測，加強企業信用管理并與資質管理協調聯動，及時記錄、公布房地產企業的違法違規行為。建立健全域外房地產開發企業進廊備案制度，認真執行《房地產開發項目手冊》制度。
（四）加強部門協調聯動，完善市場監管機制。土地、規劃、建設、人行、銀監局、稅務以及房管等部門加強協調聯動和信息溝通，建立和完善審批后的日常監管機制，增強盡職盡責落實監管工作的自覺性和主動性。減少審批環節，優化審批程序，提高服務意識，為企業提供寬松的發展環境。發揮社會監督作用，暢通投訴舉報渠道，對違法違規行為受理、核查和處置要公開透明，增強群眾的知情權和監督權，增強公平、公正。
五、加強社會監督和輿論引導
各縣（市、區）政府、市直各有關部門，特別是環京的重點縣市，要加強市場監測和研究分析，不斷提高監測分析水平；國土、規劃、建設、房管等部門及時利用網絡平臺主動發布土地出讓、項目規劃、商品住房建設、交易及房價等方面的權威信息。加強基礎工作，加快推進個人住房信息系統建設，力爭在2015年底前市、縣兩級完成個人住房信息系統聯網對接的基礎工作。進一步規范和完善房地產信息披露制度，逐步建立房地產開發項目的信息發布平臺，提高輿論引導水平，正確解讀市場走勢和有關調控政策措施，穩定市場預期。引導購房者適度消費、梯度消費、理性消費，自覺抵制低價誘惑、非法集資、高利誘惑，逐步形成科學理性的住房消費觀念。加強輿情監測，對涉及房地產市場的不實信息，要及時、主動澄清，保障購房消費者合法權益，切實促進房地產市場健康發展，確保我市經濟社會的和諧穩定。
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